W kwestiach mniej poważnych, ale niemożliwych do rozwiązania w bezpośredniej rozmowie można sięgnąć po pomoc komisji mediacyjnej powołanej przez zarząd ROD. Taki punkt jest wprowadzony do regulaminu użytkowania działki w Rodzinnych Ogrodach Działkowych (paragraf 26, „Mediacja”). Jak wygląda procedura rozwiązywania sporów? uprawniona do korzystania z działki w ROD na podstawie prawa do działki nabytego zgodnie z ustawą. 2. W istniejącym ROD prawo do działki ustanawia zarząd ROD na podstawie umowy dzierżawy działkowej zawartej z działkowcem. 3. W nowym lub odtwarzanym całkowicie lub częściowo ROD prawo do działki ustanawia Warto zaznaczyć, że przedmiotowa uchwała dotycząca wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej musi być zatwierdzona przez Okręgowy Zarząd (§ 85 ust. 2 Statutu PZD). Na podstawie przeprowadzonej analizy w Okręgu Pomorskim można stwierdzić, że Zarządy ROD bardziej angażują się w kwestii wypowiedzeń umów dzierżawy działek. Na chwilę obecną, zgodnie z obowiązującymi przepisami nabyć prawo do działki w ROD można na następujące sposoby: 1) W drodze przeniesienia prawa do działki – działkowiec przenosi swoje prawo do działki podpisując umowę z osobą zainteresowaną nabyciem tego prawa – obecnie najpopularniejszy sposób . Podstawa prawna art. 41 Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców z dnia 21 lutego 2014 r., który jest doprecyzowaniem art. 27 Ustawy (albowiem precyzuje, kto konkretnie w imieniu PZD ma taką umowę zawrzeć). Art. 10 Regulaminu stanowi bowiem wyraźnie, że "w istniejącym ROD prawo do działki ustanawia zarząd ROD na podstawie Umowy dzierżawy działkowej 1. Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. 2. Jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do: 1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania . Popularne w Polsce rodzinne ogródki działkowe, a sprawa ich "dziedziczenia". Co do zasady w powszechnym ujęciu działki rekreacyjnej nie możemy odziedziczyć lub zapisać w spadku. A co możemy zrobić? Status prawny i związane z nimi uprawnienia oraz obowiązki w zakresie użytkowników działek rekreacyjnych reguluje Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (dalej jako Ustawa o ROD). W objaśnieniu pojęć ustawowych znajdujemy między innymi definicję "działkowca", który to jest pełnoletnią osobą fizyczną uprawnioną do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym na podstawie prawa do działki. Klucz stanowi określenie "prawo do działki", które na gruncie prawa cywilnego prawem własności nie jest, a ograniczonym prawem rzeczowym: użytkowaniem, które uregulowane jest w przepisach art. 252-270 Kodeksu cywilnego. Doznaje ono modyfikacji z uwagi na istnienie przepisów przywoływanej już Ustawy o ROD. Wskazać należy, iż prawo użytkowania nie podlega dziedziczeniu, więc co się dzieje z prawem do działki po śmierci działkowca? Art. 38 Ustawy o ROD stanowi, iż: - w razie śmierci jednego z małżonków prawo do działki, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi (z mocy prawa); - jeżeli małżonek nie posiadał prawa do działki, może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa (w przeciwnym razie prawo to wygasa, przepada); - prawo do działki mają także inne osoby bliskie zmarłemu działkowcowi - jeżeli swojego uprawnienia, zgodnie z powyższym nie wykona małżonek to w terminie 3 miesięcy można zgłosić swoje uprawnienie do działki; - jeżeli zgłosi się kilka osób uprawnionych do działki, pozostaje rozstrzygnięcie sądu w postępowaniu nieprocesowym. Mając na uwadze powyższe można dojść do wniosku, że w typowym układzie, gdzie działkowiec korzysta z rodzinnego ogrodu działkowego na podstawie prawa do działki, po jego śmierci konieczna jest inicjatywa osób, które to prawo chcą przejąć. W przeciwnym razie działką rozporządzić może dowolnie właściwe dla położenia działki stowarzyszenie ogrodowe. Powyższe informacje nie stanowią wiążącej porady prawnej, a stany faktyczne mogą ulegać modyfikacji. Zawsze warto w wypadku wystąpienia wątpliwej sytuacji skorzystać z pomocy prawnej radcy prawnego lub adwokata. Treść wpisu pozostaje aktualna w momencie jego publikacji, tj. na dzień 26 stycznia 2020 roku. Każdemu, kto posiada prawo do działki ogrodowej, przysługuje również prawo do przeniesienia tego pierwszego na rzecz innej osoby. Jest to czynność prawna określana jako przeniesienie prawa do działki. Należy ją wyraźnie odróżnić od sprzedaży, ponieważ działkowiec nie może sprzedać działki z uwagi na to, że to nie on jest jej właścicielem, ale gmina czy nawet Skarb Państwa. Posiadanie prawa do działki nie oznacza bycia jej właścicielem, ale dzierżawę. Osoba postronna: umowa przeniesienia praw do działki Umowa przeniesienia praw do działki jest umową cywilno-prawną, która podstawę rzeczonego przeniesienia. Osoba, na którą prawa te mają zostać przeniesione, oczywiście musi być osobą pełnoletnią. Umowa taka musi zostać poświadczona notarialnie pod rygorem nieważności, a także musi zostać zatwierdzona przez Zarząd Rodzinnego Ogrodu Działkowego. W przeciwnym razie umowa przeniesienia praw do działki nie będzie skuteczna. Aby wspomniany zarząd zatwierdził umowę, działkowiec zobligowany jest do złożenia odpowiedniego wniosku, w którym powinien wskazać wynagrodzenie. Jest to kwota, którą osoba, na którą przenoszone jest prawo do działki, uzgodniła z działkowcem i traktowana jest nie jako kwota sprzedaży, ale jako rekompensata za pozostawione na działce urządzenia, roślinność czy inne obiekty. Osoba, której dotyczy umowa przeniesienia praw do działa ma dwa tygodnie na dokonanie wpłaty w wysokości określonej w umowie, licząc od dnia wskazanego w tejże umowie. W sytuacji, w której Zarząd ROD odmawia wykonania przeniesienia praw, możliwe jest odwołanie do sądu, którego orzeczenie kończy proces. Osoba bliska: przeniesienie praw do działki w sytuacji rozwodu Proces przeniesienia praw do działki wszczynany bywa nie tylko w sytuacji odstąpienia tychże praw osobie postronnej, ale może również dotyczyć sytuacji rozwodu bądź śmierci dotychczasowej osoby odpowiedzialnej. Jak wygląda proces przeniesienia praw do działki w sytuacji rozwodu? Jeżeli prawo do działki posiadają małżonkowie wspólnie, to nie jest sporządzana umowa przeniesienia praw do działki, ale w ciągu trzech miesięcy od dnia, w którym małżeństwo przestaje istnieć, obie osoby zmuszone są zawiadomić zarząd o tym, który z dotychczasowych małżonków przejmuje w całości prawo do działki. Ex-małżonkowie zobligowani są również do przedstawienia dokumentu potwierdzającego wszczęcie postępowania sądowego w kwestii podziału rzeczonego prawa. Jeżeli małżonkowie nie wywiążą się z tego terminu, Zarząd ROD ma obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu nie krótszego niż miesiąc, a jednocześnie pouczyć o konsekwencjach prawnych zignorowania tegoż dodatkowego terminu. Konsekwencje te, to przeniesienie całości praw do działki na jedną osobę, wedle decyzji samego zarządu. Ostatecznie proces przeniesienia praw do działki w tej sytuacji kończy rozwiązanie dotychczasowej umowy z jednym z byłych małżonków. Osoba bliska: przeniesienie praw do działki w sytuacji śmierci działkowca Jako że działka ogrodowa nie stanowi przedmiotu własności osoby, której przysługują do niej prawa, nie można dysponować tym prawem w testamencie, tak jak w przypadku własności. Zastosowanie mają tutaj odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Oczywiście, małżonkowi czy małżonce zmarłej osoby przysługuje najwięcej uprawnień, jednak sytuacja jest różna, jeżeli zmarły dzielił prawo do działki z małżonkiem/-ą bądź posiadał to prawo na wyłączność. Jeżeli prawo było współdzielone przez małżonków, to osoba żyjąca przejmuje pełnię praw do dzierżawy i proces przeniesienia praw do działki następuje automatycznie. Oznacza to, że małżonek nie musi składać w tej sprawie żadnych dodatkowych dokumentów. Jeżeli zaś prawo nie było współdzielone, należy wystąpić do Zarządu ROD o przejęcie rzeczonego prawa po zmarłym. Marcin Kaźmierczak2021-04-23 06:00redaktor 06:00fot. Andrzej Bogacz / / Od 10 do nawet ponad 100 tys. zł – takie stawki widnieją w ogłoszeniach dotyczących odstąpienia prawa do użytkowania ogródka działkowego. Na parcele bezpośrednio od ROD-ów trudno liczyć. W największych miastach działek położonych w dobrej lokalizacji i utrzymanych w dobrym stanie jest jak na lekarstwo. Wybuch pandemii koronawirusa przed rokiem pokazał, że posiadanie choćby skrawka ziemi w mieście jest na wagę złota. Boom na rodzinne ogrody działkowe jednak nie osłabł, co pokazuje znikoma liczba działek do przejęcia i astronomiczne nieraz ceny, za jakie członkowie ROD-ów oferują przejęcie praw do ogródków. W Polsce znajduje się ponad 910 tys. działek należących do ponad 4,6 tys. ogrodów działkowych. Jak szacują przedstawiciele Polskiego Związku Działkowców, wolnych działek w ROD-ach jest mniej ok. 1-2 proc. – We Wrocławiu na 157 ogrodów działkowych wolnych mamy nieco ponad 300 działek. To średnio dwie działki na ogród – mówi Janusz Moszkowski, prezes Okręgowego Zarządu Polskiego Związku Działkowców we Wrocławiu. Dostępność działek różni się w zależności od położenia. Większe szanse na uzyskanie praw do użytkowania bezpośrednio od ROD-u dają działki zlokalizowane z dala od dużych miast i atrakcji turystycznych, np. jezior. Łatwiej stać się także użytkownikiem działki gorzej zagospodarowanej, bez dodatkowej infrastruktury, altaną w nie najlepszym stanie i małą liczbą nasadzeń. Jak wynika z informacji Polskiego Związku Działkowców, o wolne działki najtrudniej w okręgach: łódzkim, śląskim, poznański, podlaskim, małopolskim, podkarpackim i kujawsko-pomorskim. O ogródki działkowe łatwiej w wyludniających się okręgach, na zachodzie Polski – w woj. lubuskim, opolskim czy na południu Dolnego Śląska, czyli miejscach, gdzie ogrody działkowe zakładane przez zakłady pracy nie zostały sprzedane po 1989 r. Odwrotnie do działek nie brakuje za to telefonów od chętnych, aby zostać działkowcami i zaopiekować się jedną z wolnych parcel. Jak zauważają przedstawiciele Polskiego Związku Działkowców, co roku wiosną przybywało chętnych na przejęcie wolnych działek, ale ubiegłorocznej wiosny, gdy wybuchła pandemia koronawirusa, nastał prawdziwy boom. Czego nie wolno na ogródkach działkowych? Prawnik podpowiada Kilkadziesiąt tysięcy złotych w aglomeracjach to standard Przeglądając oferty dotyczące ogródków działkowych zlokalizowanych w największych polskich miastach, widać, że stawki zdecydowanie poszły w górę. Jeszcze przed dwoma laty prawdo do użytkowania działki można było nabyć nawet za kilka tysięcy złotych. Obecnie 10 tys. zł to próg, od którego zaczynają się stawki dyktowane za najmniej zadbane parcele o powierzchni ok. 3 arów. Jak wynika z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie OLX, żeby zyskać prawo do działki leżącej w Warszawie, trzeba liczyć się z wydatkiem co najmniej 20 tys. zł. Wśród ofert można znaleźć jednak 3-arowe działki odstępowane za blisko 90 tys. zł, czyli za ponad 290 zł/mkw. W takim przypadku wraz z prawem do działki oferowany jest kilkudziesięciometrowy, ogrzewany domek modułowy. Działki znajdujące się w krakowskich ROD-ach oferowane są od 25 do nawet 150 tys. zł, w Gdańsku ceny ofertowe wahają się od 15 do 164 tys. zł. Ceny za odstąpienie prawa do działki położonej w Poznani i Łodzi zaczynają się od 17 tys. zł. Większe pole manewru mają chcący zostać działkowcami we Wrocławiu. W stolicy woj. dolnośląskiego najtańsze działki wyceniane są na niespełna 5 tys. zł. Najdroższe, wyposażone w drewniany, ocieplony domek, z oddzielną toaletą, a nawet kuchnią, wyceniane są nawet na blisko 50 tys. zł. Jak nabyć ogródek działkowy? Działkowcem można zostać w czterech przypadkach, które szerzej opisaliśmy w artykule „Jak zostać działkowcem? Chętnych nie brakuje”. Ogródek działkowy można nabyć w oparciu o umowę z Rodzinnym Ogrodem Działkowym (ROD) lub podpisując umowę od innego działkowca. Odrębne przepisy znajdą zastosowanie w przypadku małżonków, dzieci, wnuków i rodzeństwa zmarłych działkowców. Nabycie ogródka działkowego – koszty i opłaty Co istotne, w ofertach dotyczących ogródków działkowych należących do ROD bardzo często pojawiają się informacje o ich „sprzedaży”. Nabywając działkę, warto pamiętać, że nie kupujemy jej na własność, a jedynie nabywamy prawo do jej użytkowania. Do odstępnego dla poprzedniego działkowca trzeba doliczyć wpisowe i opłatę inwestycyjną. Jednak przy obowiązujących stawkach dodatkowe opłaty mogą nie robić wielkiego wrażenia. Wpisowe, zgodnie ze statutem Polskiego Związku Działkowców, nie może przekroczyć wartości infrastruktury ogrodowej, która znajduje się na działce. Z kolei opłata inwestycyjna może wynieść maksymalnie 25 proc. minimalnego wynagrodzenia. W 2021 r. opłata inwestycyjna to maksymalnie 515,42 zł – o ok. 38 zł więcej niż przed rokiem. Umowa notarialna to najpopularniejszy sposób, aby zostać działkowcem. Po sporządzeniu umowy należy złożyć wniosek do zarządu danego ROD-u, który musi zatwierdzić przeniesienie praw do działki. Stowarzyszenie ogrodowe ma na to dwa miesiące. Może jednak odmówić. Wskazuje wówczas inną osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie. Osoba wybrana przez zarząd ROD musi złożyć oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca kwoty wskazanej we wcześniejszym wniosku. Nabycie działki od zarządu ROD Działkę można również nabyć bezpośrednio od ROD-u, co jednak, o czym pisaliśmy wyżej, łatwe nie jest. Chcąc podpisać umowę dzierżawy, nie trzeba udawać się do notariusza. Działkowicz prawa do działki uzyskuje z dniem podpisana umowy. Tego typu umowę z ROD-em może zawrzeć także małżonek działkowca, który żąda ustanowienia prawa wspólnie ze współmałżonkiem, pod warunkiem że nie posiada już prawa do innej działki. Opłaty za użytkowanie działki Za użytkowanie działki będziemy musieli płacić raz w roku tzw. opłatę ogrodową. Jej wysokość zależy od metrażu parceli. Może być też oparta o ryczałt powiększony w zależności od metrażu. W jej skład wchodzą najczęściej koszty partycypacyjne, za zarządzanie (najczęściej kilka lub kilkanaście groszy za każdy metr kwadratowy), utrzymanie porządku i czystości, na zakup energii elektrycznej, cele publiczno-prawne (np. wywóz odpadów), remonty, konserwacje, cele gospodarcze i inwestycyjne. Z opłaty za użytkowanie działki będziemy zwolnieni jedynie wówczas, gdy poprzedni działkowiec już ją w danym roku kalendarzowym uiścił. Od 10 tys. do nawet 50 tys. zł – takie stawki widnieją w ogłoszeniach dotyczących odstąpienia prawa do użytkowania ogródka działkowego. Na działki bezpośrednio od ROD-ów trudno liczyć. W największych miastach działek położonych w dobrej lokalizacji i utrzymanych w dobrym stanie jest jak na lekarstwo. Wybuch pandemii koronawirusa przed rokiem pokazał, że posiadanie choćby skrawka ziemi w mieście jest na wagę złota. Boom na rodzinne ogrody działkowe jednak nie osłabł, co pokazuje znikoma liczba działek do przejęcia i astronomiczne nieraz ceny, za jakie członkowie ROD-ów oferują przejęcie praw do ogródków działkowych. W Polsce znajduje się ponad 910 tys. działek należących do ponad 4,6 tys. ogrodów działkowych. Jak szacują przedstawiciele Polskiego Związku Działkowców, wolnych działek w RODa-ch jest mniej ok. 1 – 2 proc. – We Wrocławiu na 157 ogrodów działkowych wolnych mamy nieco ponad 300 działek. To średnio dwie działki na ogród – mówi Janusz Moszkowski, prezes Okręgowego Zarządu Polskiego Związku Działkowców we Wrocławiu. Dostępność działek różni się w zależności od położenia. Większe szanse na uzyskanie praw do użytkowania bezpośrednio od ROD dają działki zlokalizowane z dala od dużych miast i atrakcji turystycznych, np. jezior. Łatwiej stać się także użytkownikiem działki gorzej zagospodarowanej, bez dodatkowej infrastruktury, altaną w nienajlepszym stanie i małą liczbą nasadzeń. Jak wynika z informacji Polskiego Związku Działkowców, o wolne działki najtrudniej w okręgach: łódzkim, śląskim, poznański, podlaskim, małopolskim, podkarpackim i kujawsko-pomorskim. O ogródki działkowe łatwiej w wyludniających się okręgach, na zachodzie Polski – w woj. lubuskim, opolskim czy na południu Dolnego Śląska, czyli miejscach, gdzie ogrody działkowe zakładane przez zakłady pracy nie zostały sprzedane po 1989 r. Odwrotnie do działek, nie brakuje za to telefonów od chętnych, aby zostać działkowcami i zaopiekować się jedną z wolnych parcel. Jak zauważa Bartłomiej Piech z Polskiego Związku Działkowców, co roku wiosną przybywało chętnych na przejęcie wolnych działek, ale ubiegłorocznej wiosny, gdy wybuchła pandemia koronawirusa, nastał prawdziwy boom. – Pytania o możliwość uzyskania prawa do użytkowania działki można liczyć w dziesiątkach tysięcy – ocenia Bartłomiej Piech. Kilkadziesiąt tysięcy złotych w aglomeracjach to standard Przeglądając oferty dotyczące ogródków działkowych zlokalizowanych w największych polskich miastach widać, że stawki zdecydowanie poszły w górę. Jeszcze przed dwoma laty prawdo do użytkowania działki można było nabyć nawet za kilka tysięcy złotych. Obecnie 10 tys. zł to próg, od którego zaczynają się stawki dyktowane za najmniej zadbane parcele o powierzchni ok. 3 arów. Jak wynika z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie OLX, żeby zyskać prawo do działki leżącej w Warszawie, trzeba liczyć się z wydatkiem co najmniej 20 tys. zł. Wśród ofert można znaleźć jednak 3-arowe działki odstępowane za blisko 90 tys. zł, czyli za ponad 290 zł/mkw. W takim przypadku wraz z prawem do działki oferowany jest kilkudziesięciometrowy, ogrzewany domek modułowy. Działki znajdujące się w krakowskich ROD-ach oferowane są od 25 tys. do nawet 150 tys. zł, w Gdańsku ceny ofertowe wahają się od 15 tys. zł do 164 tys. zł. Ceny za odstąpienie prawa do działki położonej w Poznani i Łodzi zaczynają się od 17 tys. zł. Większe pole manewru mają chcący zostać działkowcami we Wrocławiu. W stolicy woj. dolnośląskiego najtańsze działki wyceniane są na niespełna 5 tys. zł. Najdroższe nawet na blisko 50 tys. zł. Trzyarowa działka z drewnianym, a nawet ocieplonym domkiem, z oddzielną toaletą i kuchnią to już koszt rzędu nawet 60-70 tys. zł. Jak nabyć ogródek działkowy? Działkowcem można zostać w czterech przypadkach – albo w oparciu o umowę z danym Rodzinnym Ogrodem Działkowym (ROD) lub podpisując umowę od innego działkowca. W zupełnie inny sposób działkę mogą nabyć małżonkowie, dzieci, wnuki i rodzeństwo zmarłych działkowców. Szerzej pisaliśmy o tym w tekście „Jak zostać działkowcem? Chętnych nie brakuje”. Nabycie ogródka działkowego – koszty i opłaty Nabywając działkę warto pamiętać, że nie kupujemy jej na własność, a jedynie nabywamy prawo do niej. Do odstępnego dla poprzedniego działkowca, o którym wspomnieliśmy wyżej, trzeba doliczyć wpisowe i opłatę inwestycyjną. Wpisowe, zgodnie ze statutem Polskiego Związku Działkowców, nie może przekroczyć wartości infrastruktury ogrodowej, która znajduje się na działce. Z kolei opłata inwestycyjna może wynieść maksymalnie 25 proc. minimalnego wynagrodzenia. W 2021 r. opłata inwestycyjna to maksymalnie 515,42 zł – o ok. 38 zł więcej niż przed rokiem. Umowa notarialna to najpopularniejszy sposób, aby zostać działkowcem. Kwota, za którą nabywamy prawo do użytkowania, to wynagrodzenie dla poprzedniego działkowicza za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia czy altanę. Po sporządzeniu umowy należy złożyć wniosek do zarządu danego ROD, który musi zatwierdzić przeniesienie praw do działki. Stowarzyszenie ogrodowe ma na to dwa miesiące. Może jednak odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki. Wskazuje wówczas inną osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie. Osoba wybrana przez zarząd ROD musi złożyć oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca kwoty wskazanej we wcześniejszym wniosku. Nabycie działki od zarządu ROD Działkę można również nabyć bezpośrednio od ROD. Chcąc podpisania umowę dzierżawy działki nie trzeba udawać się do notariusza. Działkowicz prawa do działki uzyskuje z dniem podpisana umowy. Tego typu umowę z ROD może zawrzeć także małżonek działkowca, który żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze współmałżonkiem, pod warunkiem, że nie posiada już prawa do innej działki. Opłaty za użytkowanie działki Za użytkowanie działki będziemy musieli płacić raz w roku tzw. opłatę ogrodową. Jej wysokość zależy od metrażu działki. Może być też oparta o ryczałt powiększony w zależności od metrażu. W jej skład wchodzą najczęściej koszty partycypacyjne, za zarządzanie (najczęściej kilka lub kilkanaście groszy za każdy metr kwadratowy), utrzymanie porządku i czystości, na zakup energii elektrycznej, cele publiczno-prawne (np. wywóz odpadów), remonty, konserwacje, cele gospodarcze i inwestycyjne. Z opłaty za użytkowanie działki będziemy zwolnieni jedynie wówczas, gdy poprzedni działkowiec już ją w danym roku kalendarzowym uiścił. Źródło: Jestem prezesem jednego z rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Użytkownik jednej z działek, na której znajduje się altana o powierzchni zgodnej z ustawą, rozpoczął budowę pomieszczenia gospodarczego (garażu) przylegającego do altany o fundamencie stałym. Powierzchnia zabudowy 24 m2, budowla z pustaka. Pomieszczenie to znajduje się w odległości mniejszej niż 3 m od ogrodzenia, prawdopodobna będzie miało wysokość 3 m (jest w trakcie budowy). Użytkownik nie występował o zgodę ani nie informował o swoich planach zarządu. Czy tego typu zabudowa jest legalna i zarząd nie musi reagować? Czy jednak jest niezgodna z przepisami i wymaga reakcji zgodnie z ustawowymi zapisami? Proszę o pomoc w podjęciu decyzji! Działka rekreacyjno-wypoczynkowa a obiekt budowlany Wskazana przez Pana powierzchnia (prawdopodobnie powierzchnia szacunkowa) dwukrotnie przekracza ustawowo dopuszczalną powierzchnię tarasu, werandy lub ganku – stosownie do określenia altany działkowej z artykułu 2 punkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych („należy przez to rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2”). Nawet swobodne podejście do wykładni prawa powinno mieć granice. Garaż (a takie określenie nawet w ustawie o ROD nie występuje) jest czymś znacznie różniącym się od tarasu, werandy lub ganku; gdyby nawet dobudowywane pomieszczenie było prawie bez ścian (a więc przypominało werandę, to problemem byłaby jego powierzchnia – dwukrotnie większa od ustawowo dopuszczalnej powierzchni tarasu, werandy lub ganku. Skoro powierzchnia budowanego pomieszczenia wynosi ok. 24 m2 – to odjęcie takiej powierzchni od ustawowego limitu powierzchni altany działkowej (35 m2) prowadziłoby do wniosku, że dotychczasowa (a więc sprzed „rozbudowy”) altana działkowa ma powierzchnię najwyżej 11 m2. Gdyby nawet tak było (co wydaje się mało prawdopodobne), to wyzwaniem może okazać się funkcja. Garaże nie są budynkami rekreacyjno-wypoczynkowymi. Zobacz też: Domek na działce ROD przepisy Ograniczone możliwości zabudowy działki w ROD Wprawdzie budowa „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki” – jak określono w art. 29 ustęp 1 punkt 2) Prawa budowlanego – na ogół (gdyż są wyjątki) nie wymaga (uzyskania) pozwolenia na budowę, to jednak należy zwrócić uwagę także na inne przepisy Prawa budowlanego, szczególnie dotyczące „trybu zgłoszeniowego”. Według punktu 4) w art. 29 ustęp 1 Prawa budowlanego to samo dotyczy także altan działkowych i obiektów gospodarczych na terenie pracowniczych ogrodów działkowych. Istotna różnica wynika z art. 30 Prawa budowlanego. Skoro w nim (a więc we wskazaniu sytuacji wymagających zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej) nie wskazano punktu 4) z art. 29 ustęp 1 (dotyczącego altan działkowych i obiektów gospodarczych na terenie pracowniczych ogrodów działkowych), to jednak zgłoszenia wymaga budowa garażu – garaży dotyczy punkt 2) w artykułu 30 ustęp 1 punkt 1) Prawa budowlanego; 29 ustęp 1 Prawa budowlanego, a tenże punkt jest „pomiędzy” pkt 1a-2b z treści artykułu 30: budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28. Przeczytaj też: Altana ile od granicy Odległości budowanego garażu od granicy działki w rodzinnych ogrodach działkowych Poruszył Pan także zagadnienie odległości budowanego garażu od granicy działki, ale bez wskazania, czy od strony granicy działki jest (ma być) umieszczona ściana z oknami, czy też bez okien; na razie (czyli niejako wstępnie) zajmijmy się tym aspektem z uwagi na przepisy z zakresu budownictwa – a to i tak część problematyki. Proponuję zestawić sytuację z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takie zestawienie może służyć (i prawdopodobnie będzie służyło) lepszemu uzasadnieniu stanowiska zarządu Państwa Rodzinnego Ogrodu Działkowego. Również w związku z rodzinnymi ogrodami działkowymi można dostrzec niską jakość przepisów z zakresu nieruchomości. Swoistym symbolem tego stanu rzeczy jest faktyczne malenie znaczenia ustawowego określenia własności z art. 46 Kodeksu cywilnego ( Chodzi o to, że w świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Można odnieść wrażenie, jakby władzom państwowym nie zależało na porządku w tej dziedzinie, np. zlekceważono (publicznie dokonane) moje zgłoszenie wysokiej rangi osobom publicznym posadowienia budynku sądu na trzech działkach ewidencyjnych. W przepisach z zakresu budownictwa (np. w § 12 ww. rozporządzenia) akcentuje się znaczenie działek ewidencyjnych. Z kolei w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych bardzo duże znaczenie ma prawne określenie działki z art. 2 punkt 2) tejże ustawy („należy przez to rozumieć podstawową jednostkę przestrzenną rodzinnego ogrodu działkowego, której powierzchnia nie może przekraczać 500 m2, służącą zaspokajaniu potrzeb działkowca i jego rodziny w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji”). Określenie „działka” może być (i faktycznie bywa) rozumiane niejednoznacznie; występuje (np. w ww. rozporządzeniu) kategoria „działki budowlanej”. Odległości obiektu budowlanego od granicy działki mają szczególnie duże znaczenie w przypadku odległości od granic działki ewidencyjnej (albo działek ewidencyjnych), zwłaszcza będącej działką budowlaną. Niezależnie od tego, na ilu działkach położony jest dany rodzinny ogród działkowy oraz ile ksiąg wieczystych prowadzonych jest dla jego obszaru – chodzi (w tymże kontekście) o odległość od granic zewnętrznych ROD. Statut (lub regulamin) ROD być może określa jakieś reguły w zakresie odległości od granic poszczególnych działek wewnątrz ogrodu – to jest działek, w rozumieniu art. 2 punkt 2) ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych; ten aspekt również należałoby sprawdzić. Stosowanie przepisów Prawa budowlanego na działce rekreacyjnej Opis sytuacji może wskazywać nie tylko na pomieszanie (przez inwestora) różnych kontekstów używania określenia „działka”, ale także o faktycznym wybieraniu przez niego jakichś fragmentów przepisów prawnych (zapewne ustawowych oraz z ww. rozporządzenia) – jakby przepisy prawne pomylono z „puzzlami”. Niby wysokość (ale to też warto sprawdzić) „mieści się w przepisowym pułapie”, niby powierzchnia (dodatkowa) „jest przepisowa” – niby, ponieważ dostrzec można wybieranie dogodnych (np. w mniemaniu inwestora) kryteriów prawnych, w połączeniu z pomijaniem innych kryteriów prawnych, np. co do: funkcji budynku (garaż do rekreacji ani wypoczynku nie służy) oraz łącznej powierzchni „altany” (przy sukcesywnym dobudowywaniu nowych pomieszczeń do pierwotnie spełniającej wymogi powierzchniowe altany mogłoby nawet zabraknąć powierzchni gruntu, zwłaszcza na zabudowywanej działce rekreacyjno-wypoczynkowej). Artykuł 13a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych stanowi: „1. Działkowiec może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami określonymi w art. 2 pkt 9a. 2. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się: 1) aktualny na dzień złożenia wniosku wypis z ewidencji działek, o której mowa w art. 51; 2) oświadczenie działkowca o powierzchni zabudowy altany działkowej znajdującej się na jego działce, zawierające również wskazanie powierzchni tarasów, werand lub ganków. 3. Za wydanie zaświadczenia, o którym mowa w ust. 1, nie pobiera się opłaty skarbowej.” Przepisy o (rodzinnych) ogrodach działkowych zmieniają się. Sporo takich ogrodów znajduje się na terenach zdatnych, a nawet atrakcyjnych inwestycyjnie. Z tym mogą wiązać się dążenia (a nawet naciski), by zajmowane przez ogród działkowy (ogrody działkowe) grunty przeznaczać na cele inwestycyjne, np. „pod budownictwo mieszkaniowe”. Wprawdzie art. 76 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych wprost dotyczy sytuacji przejściowych (przynajmniej z perspektywy okresu uchwalenia i wejścia w życie tejże ustawy), to jednak proszę zwrócić uwagę na to, że wskazane w nim kryteria mogą okazać się ważne także w innych sytuacjach, np. w przypadku obrony na drodze prawnej przed likwidacją ogrodu lub przed rozwiązaniem umowy między właścicielem gruntu a prowadzącym ogród działkowy stowarzyszeniem. Obronę przed takimi dążeniami (władz lokalnych lub naciskającego na nie przedsiębiorcy) mogłoby utrudniać np. przyzwalanie na zabudowę sprzeczną z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w tym przez przymykanie oka w związku z naruszającą przepisy inwestycją działkowca lub wydawanie wypisów z ewidencji działek inwestorowi dążącemu do wyłudzenia (przewidzianego w art. 13a ustawy o ROD) zaświadczenia od organu nadzoru budowlanego (samo wyłudzenie czynności urzędowej samo w sobie może stanowić przestępstwo, a ponadto na wielu formularzach znajdują się „klauzule” o tym, że oświadczenie lub deklarację składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej). Obowiązki inwestora – działkowca w ROD Każda inwestycja budowlana wiąże się z kosztami. Inwestor mógł zasugerować się jakąś radą lub wskazówką – być może nawet celowo błędną, by jemu i Państwa ogrodowi „narobić problemów” (np. z uwagi na czyjąś chęć „przejęcia gruntów” aktualnego ROD). Jeżeli nawet inwestor działa z rozmysłem i celowo dąży do „kluczenia w przepisach”, to same zasady współżycia społecznego – ważne w korzystaniu z własności (art. 140 oraz w wykonywaniu ograniczonych (np. użytkowania) praw rzeczowych oraz w wykonywaniu umów (np. umowy między ROD a działkowcem) – przemawiają za dążeniem do ograniczenia poważnych negatywnych skutków dla owego inwestora (w dodatku będącego działkowcem w tymże ROD). Łatwiej i taniej (jest przecież) „posprzątać” po samowoli budowlanej w przypadku niezbyt zaawansowanej inwestycji budowlanej niż po zakończeniu budowy. Zażądanie (pisemne!) przerwania prac budowlanych przez inwestora do czasu formalnego wyjaśnienia sytuacji (w tym do czasu dokonania pomiarów i uporządkowania dokumentacji) wydaje się rozsądnym minimum. Państwo (jako zarząd lub władze stowarzyszenia) są uprawnieni także poinformować „nadzór budowlany” o zaskakującej inwestycji na działce. Najsilniejsze środki (np. wypowiedzenie umowy z działkowcem) nie muszą być realizowane od razu. Mogło przecież dojść do pomyłki (np. po skorzystaniu z czyjejś podpowiedzi, być może nawet celowo błędnej). Błędem byłoby jednak „udawanie Greka”; szczególnie zaś w powiązaniu z wydaniem wypisu z ewidencji działek, który mógłby posłużyć do wyłudzenia czynności urzędowej (np. uzyskania bezpodstawnie zaświadczenia w organie nadzoru budowlanego) – odpowiedzialność karna może grozić także za pomocnictwo w popełnieniu przestępstwa, a nawet w usiłowaniu popełnieniu przestępstwa. Co więcej, „nadzór budowlany” o zaistniałej sytuacji mógłby zostać powiadomiony (nawet anonimowo) przez dowolną osobę – także spoza grona działkowców tegoż ROD; wydaje się mało prawdopodobne, by we współczesnych realiach (w tym korzystaniu z nowych rozwiązań technicznych) nowy garaż (zwłaszcza już ukończony lub użytkowany) dało się utrzymać w tajemnicy przed organami administracji publicznej (w tym „nadzorem budowlanym” oraz podmiotem, który pełni funkcje właścicielskie wobec gruntów przez dany ROD używanych). Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Pytanie: Jestem użytkownikiem działki ROD. Jak wiadomo nie mam prawa własności. Czy jest możliwość aby po mojej śmierci działkę przejęła moja bratanica. Nie mam męża ani dzieci. Co mogłabym zrobić? Za życia nie chciałabym aby ona cokolwiek o moich planach wiedziała. Mam pełne zaufanie do niej jednak może być tak że ja mogę potrzebować pieniędzy ze sprzedaży np. na leki czy inną pomoc na starość. Odpowiedź: To czy jest Pani pierwszym, czy 100-ym użytkownikiem działki, nie ma żadnego znaczenia. Każdy z kolejnych użytkowników działki posiada ją na tych samych zasadach. A zasady te określa ustawa o ROD, ewentualnie dodatkowo statut lub regulamin danego ROD. Nad przestrzeganiem zasad i porządku na ROD czuwa zarząd ROD. Statut lub regulamin jest dostępny albo w budynku administracji danego ROD, albo na stronie internetowej tego ROD. Zgodnie z art. 35 pkt 2 ustawy o ROD prawo do działki wygasa z chwilą śmierci działkowca. Nie podlega ono zatem dziedziczeniu ani nie wchodzi w skład spadku po zmarłym spadkodawcy. Spadkobiercom przysługuje jednak prawo do mienia pozostawionego przez zmarłego działkowca na działce tj. do zabudowań, nasadzeń, narzędzi, altan, wiat i innych sprzętów lub rzeczy, które były własnością zmarłego. Jeśli zmarły działkowiec miał małżonka/-kę to prawo do działki przypada jemu po złożeniu oświadczenia o wstąpieniu w stosunek prawny. Jeśli takie oświadczenie nie zostanie złożone i prawo to wygaśnie, to wówczas takie prawo może przypaść innym bliskim osobom zmarłego. Dla nich biegnie wówczas 3 miesięczny termin. Osoby te muszą zgłosić się ze swoim roszczeniem do ROD. Może więc Pani pozostawić odręcznie spisany testament, w którym zapisze bratanicy prawo do zabudowań i ruchomości pozostałych po Pani śmierci na działce. Resztę już będzie musiała załatwić sama bratanica, więc co najwyżej może jej Pani pozostawić instrukcję, że musi ona zgodnie z powyższym opisem zgłosić roszczenie do działki jako osoba bliska. Jeśli mimo tego będzie Pani potrzebować pieniędzy i będzie Pani chciała jednak prawo do działki odsprzedać komuś innemu, to dopóki Pani będzie żyć, będzie Pani mogła to zrobić. Po prostu Pani bratanica wówczas po Pani śmierci nie będzie mogła na mocy tego testamentu już nic uzyskać. Wróć

przejęcie działki przez zarząd rod